Zehn, f\u00fcnfzehn, manchmal zwanzig Jahre lang war die Rate eine feste Gr\u00f6\u00dfe. Sie kam jeden Monat p\u00fcnktlich, man hat sich an sie gew\u00f6hnt. Dann liegt ein Brief der Bank im Briefkasten: Die Zinsbindung l\u00e4uft aus, die Restschuld steht schwarz auf wei\u00df \u2013 und mit ihr eine Frage, die \u00fcber Jahre hinweg Tausende Euro entscheiden kann.<\/p>\n
Genau hier beginnt die Anschlussfinanzierung. F\u00fcr viele Hausbesitzer ist sie die zweite gro\u00dfe Finanzentscheidung rund um die eigene Immobilie. Und doch wird sie erstaunlich oft nebenbei getroffen: Das Angebot der Hausbank wird unterschrieben, weil es bequem ist \u2013 nicht, weil es das beste ist.<\/p>\n
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Wege Ihnen offenstehen, wann Sie handeln sollten und wie Sie Ihre Verhandlungsposition als Eigent\u00fcmer klug nutzen. Damit Ihr Zuhause auch im n\u00e4chsten Kapitel auf einem soliden Fundament steht.<\/p>\n
Die wenigsten Baufinanzierungen sind am Ende der Zinsbindung vollst\u00e4ndig getilgt. Es bleibt eine Restschuld \u2013 und f\u00fcr genau diesen Betrag brauchen Sie eine neue Finanzierung zu neuen Konditionen. Das ist die Anschlussfinanzierung.<\/p>\n
Der entscheidende Punkt: Zum Ende der Sollzinsbindung sind Sie nicht mehr an Ihre Bank gebunden. Sie k\u00f6nnen die Restschuld ohne Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung abl\u00f6sen und den Anbieter wechseln. Diese Freiheit haben Sie nur zu diesem Zeitpunkt \u2013 oder, unabh\u00e4ngig von der vereinbarten Zinsbindung, nach zehn Jahren ab vollst\u00e4ndiger Auszahlung mit einer K\u00fcndigungsfrist von sechs Monaten.<\/p>\n
F\u00fcr Hausbesitzer ist das eine echte Chance: Sie verhandeln jetzt nicht mehr als Erstk\u00e4ufer mit hohem Finanzierungsbedarf, sondern als Eigent\u00fcmer mit einer meist deutlich gesunkenen Restschuld und einer bew\u00e4hrten Zahlungshistorie.<\/p>\n
Welcher Weg der richtige ist, h\u00e4ngt vor allem vom Zeitpunkt, Ihrer Zinserwartung und Ihrem Wunsch nach Sicherheit ab.<\/p>\n
| Option<\/th>\n | Was es ist<\/th>\n | Vorteile<\/th>\n | Worauf achten<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n |
|---|---|---|---|
| Prolongation<\/td>\n | Verl\u00e4ngerung bei der bisherigen Bank<\/td>\n | Wenig Aufwand, kein Wechsel der Grundschuld<\/td>\n | Oft nicht das g\u00fcnstigste Angebot \u2013 Banken setzen auf Bequemlichkeit<\/td>\n<\/tr>\n |
| Umschuldung<\/td>\n | Wechsel zu einem neuen Kreditgeber zum Ende der Zinsbindung<\/td>\n | H\u00e4ufig bessere Konditionen durch echten Wettbewerb<\/td>\n | Etwas Vorlauf und Unterlagen n\u00f6tig; Grundschuld wird abgetreten<\/td>\n<\/tr>\n |
| Forward-Darlehen<\/td>\n | Heute die Konditionen f\u00fcr eine Finanzierung in bis zu rund f\u00fcnf Jahren sichern<\/td>\n | Planungssicherheit, Schutz vor steigenden Zinsen<\/td>\n | Zinsaufschlag f\u00fcr die Vorlaufzeit; Abnahmepflicht auch bei fallenden Zinsen<\/td>\n<\/tr>\n |
| Bausparvertrag<\/td>\n | Bauspardarlehen f\u00fcr die Restschuld nutzen<\/td>\n | Zinssicherheit \u00fcber die Darlehensphase<\/td>\n | Lohnt sich nur bei passender Vertragssumme und rechtzeitiger Zuteilung<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Unsere Einordnung: F\u00fcr die meisten Hausbesitzer ist ein ehrlicher Vergleich zwischen Prolongation und Umschuldung der erste Schritt. Wer noch Jahre vor dem Ende der Zinsbindung steht und steigende Zinsen f\u00fcrchtet, sollte zus\u00e4tzlich das Forward-Darlehen pr\u00fcfen.<\/p>\n Der richtige Zeitpunkt: Ihr Fahrplan<\/h3>\nDer h\u00e4ufigste Fehler bei der Anschlussfinanzierung ist nicht die falsche Bank, sondern der zu sp\u00e4te Start. Wer erst kurz vor Ablauf reagiert, hat kaum noch Verhandlungsspielraum. Orientieren Sie sich an diesem Fahrplan:<\/p>\n 1. Bis zu ca. 5 Jahre vorher: Optional Forward-Darlehen pr\u00fcfen, wenn Sie sich gegen steigende Zinsen absichern m\u00f6chten. 5. Sp\u00e4testens 4\u20138 Wochen vorher: Entscheidung treffen und unterschreiben, damit Grundschuldabtretung und Abl\u00f6sung reibungslos laufen. So sichern Sie sich bessere Konditionen<\/h3>\nDer Zinssatz Ihrer Anschlussfinanzierung ist kein Zufall. Banken kalkulieren nach Risiko \u2013 und als Hausbesitzer k\u00f6nnen Sie mehrere Stellschrauben zu Ihren Gunsten nutzen.<\/p>\n \u2022 Niedriger Beleihungsauslauf: Je kleiner die Restschuld im Verh\u00e4ltnis zum Immobilienwert, desto besser meist der Zins. Ist Ihr Haus seit dem Kauf im Wert gestiegen, kann sich eine aktuelle Bewertung lohnen.<\/p>\n \u2022 Saubere Bonit\u00e4t: Stabile Eink\u00fcnfte, wenige offene Verbindlichkeiten und eine positive SCHUFA st\u00e4rken Ihre Verhandlungsposition. Teure Konsumkredite vorher abzul\u00f6sen, kann sich deshalb auszahlen.<\/p>\n \u2022 Echte Vergleichsangebote: Ein schriftliches Angebot eines anderen Kreditgebers ist das wirksamste Argument im Gespr\u00e4ch mit Ihrer Hausbank.<\/p>\n \u2022 Passende Zinsbindung: L\u00e4ngere Bindungen bieten Sicherheit, kosten aber oft einen Aufschlag. W\u00e4hlen Sie die Dauer nach Ihrer Lebensplanung, nicht nach dem niedrigsten Zins auf dem Papier.<\/p>\n \u2022 Grundschuld abtreten statt neu eintragen: Bei einem Bankwechsel wird die bestehende Grundschuld in der Regel abgetreten. Das ist meist deutlich g\u00fcnstiger als eine neue Eintragung.<\/p>\n Ein unabh\u00e4ngiger Vergleich \u00fcber viele Banken hinweg ist dabei der gr\u00f6\u00dfte Hebel. Schon geringe Zinsunterschiede summieren sich \u00fcber die gesamte Laufzeit zu sp\u00fcrbaren Betr\u00e4gen.<\/p>\n Mehr als nur ein neuer Zins: Den Moment klug nutzen<\/h3>\nDie Anschlussfinanzierung ist der seltene Augenblick, in dem Sie Ihre gesamte Baufinanzierung neu gestalten k\u00f6nnen \u2013 ohne Strafzahlungen. Nutzen Sie ihn bewusst.<\/p>\n Tilgung anpassen. Hat sich Ihr Einkommen seit dem Kauf verbessert, kann eine h\u00f6here Tilgung Sie Jahre fr\u00fcher schuldenfrei machen. Ist das Budget dagegen enger geworden, schafft eine niedrigere Rate wieder Luft.<\/p>\n Flexibilit\u00e4t vereinbaren. Kostenlose Sondertilgungen und die Option, den Tilgungssatz w\u00e4hrend der Laufzeit zu wechseln, geben Ihnen Spielraum f\u00fcr Bonuszahlungen, Erbschaften oder ver\u00e4nderte Lebensumst\u00e4nde.<\/p>\n Modernisierung mitdenken. Neue Heizung, D\u00e4mmung, Fenster oder ein barrierefreies Bad: Viele Eigent\u00fcmer stehen nach 10 bis 20 Jahren vor genau diesen Investitionen. Sie lassen sich oft sinnvoll mit der Anschlussfinanzierung verbinden \u2013 oder \u00fcber einen separaten Modernisierungskredit abbilden.<\/p>\n Teure Kredite b\u00fcndeln. Laufen neben der Baufinanzierung noch Ratenkredite oder ein ausgereizter Dispo, pr\u00fcfen Sie, ob eine gemeinsame Umschuldung Ihre monatliche Gesamtbelastung senken kann.<\/p>\n F\u00fcnf Fehler, die Hausbesitzer teuer zu stehen kommen<\/h3>\n1. Das erste Angebot der Hausbank unterschreiben. Prolongationsangebote sind bequem, aber selten das beste Angebot am Markt. Ohne Vergleich verschenken Sie Verhandlungsmacht.<\/p>\n 2. Zu sp\u00e4t anfangen. Wer erst nach dem Informationsschreiben der Bank aktiv wird, hat wenig Zeit f\u00fcr Vergleich, Unterlagen und Grundschuldabtretung.<\/p>\n 3. Nur auf den Sollzins schauen. Entscheidend sind effektiver Jahreszins, Zinsbindung, Tilgungsoptionen und m\u00f6gliche Nebenkosten.<\/p>\n 4. Die Restschuld falsch einsch\u00e4tzen. Planen Sie mit der exakten Restschuld zum Stichtag \u2013 und mit einem Puffer, falls Sie Sondertilgungen nicht wie geplant geleistet haben.<\/p>\n 5. Das Forward-Darlehen als Zinswette missverstehen. Es sichert Planbarkeit, kein garantiertes Schn\u00e4ppchen. Fallen die Zinsen, sind Sie trotzdem an die vereinbarten Konditionen gebunden.<\/p>\n H\u00e4ufige Fragen zur Anschlussfinanzierung<\/h3>\nWann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung k\u00fcmmern? Idealerweise 12 bis 18 Monate vor Ende der Zinsbindung. Wer sich gegen steigende Zinsen absichern will, kann mit einem Forward-Darlehen auch schon bis zu rund f\u00fcnf Jahre vorher handeln.<\/p>\n Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben? Nein. Zum Ende der Sollzinsbindung k\u00f6nnen Sie ohne Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung zu einem anderen Kreditgeber wechseln.<\/p>\n Was kostet ein Bankwechsel? In der Regel fallen vor allem Notar- und Grundbuchkosten f\u00fcr die Abtretung der Grundschuld an. Diese sind meist \u00fcberschaubar und werden durch bessere Zinsen oft schnell ausgeglichen.<\/p>\n Was passiert, wenn ich mich gar nicht k\u00fcmmere? Dann l\u00e4uft der Kredit h\u00e4ufig zu variablen Konditionen weiter oder Sie m\u00fcssen kurzfristig das Angebot Ihrer Bank annehmen. Beides ist selten die g\u00fcnstigste L\u00f6sung.<\/p>\n Kann ich die Anschlussfinanzierung mit einer Modernisierung verbinden? Ja. Viele Eigent\u00fcmer nutzen den Zeitpunkt, um energetische Sanierungen oder Umbauten mitzufinanzieren. Eine Beratung zeigt, ob eine Aufstockung oder ein separater Kredit sinnvoller ist. |