Baufinanzierung 2026: Was Hausbesitzer vor der Anschlussfinanzierung wissen müssen

Bei den Bauzinsen erleben wir derzeit eine Phase, die viele Hausbesitzer nervös macht. Anfang Mai 2026 bewegen sich die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen je nach Beleihung und Bonität zwischen 3,8 und 4,3 %. Vor fünf, sechs Jahren wurden in vielen Verträgen noch Zinsen unter 1,5 % festgeschrieben. Wer 2026, 2027 oder 2028 aus der Zinsbindung herausläuft, steht vor einer unangenehmen Realität: Die Anschlussrate wird in vielen Fällen spürbar höher ausfallen als die ursprüngliche.

Trotzdem ist die Lage nicht so düster, wie sie wirkt. Erstens: Die EZB hält den Einlagezins seit Mitte 2025 stabil bei 2,00 %, und die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen bewegen sich seit Monaten in einem engen Korridor um 2,6 %. Das spricht eher für eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen, nicht für einen weiteren Sprung nach oben. Zweitens: Die Konkurrenz zwischen den Banken ist groß. Wer sich auf ein einziges Angebot der Hausbank verlässt, verschenkt fast immer Geld.

Was wir in der Beratung immer wieder erleben: Hausbesitzer warten zu lange. Viele lesen den Brief der Hausbank über die auslaufende Zinsbindung erst drei Monate vor dem Ablauf – und unterschreiben dann unter Zeitdruck das Verlängerungsangebot, das die Bank vorlegt. Dabei lässt sich eine Anschlussfinanzierung bis zu **66 Monate im Voraus** über ein sogenanntes Forward-Darlehen sichern. Für jeden Monat Vorlauf berechnet die Bank zwar einen kleinen Zinsaufschlag, doch wer davon ausgeht, dass die Zinsen im Herbst 2026 wieder steigen könnten – etwa wegen anhaltender Inflation – kann sich heutige Konditionen frühzeitig sichern.

Drei Stellschrauben entscheiden, wie teuer Ihre Anschlussfinanzierung wird:

**Tilgungssatz prüfen.** Wer früher mit 1 % getilgt hat, sollte angesichts des höheren Zinsniveaus über 2 % oder mehr nachdenken. Die Rate steigt, dafür sind Sie schneller schuldenfrei und zahlen unterm Strich weniger Zinsen.

**Sondertilgungen sichern.** Viele Banken bieten heute kostenlose Sondertilgungen von 5–10 % der Restschuld pro Jahr. Das gibt Flexibilität, wenn Sie unerwartet Geld übrig haben – etwa durch eine Erbschaft oder Bonuszahlung.

**KfW und Landesförderung mitdenken.** Wer im Rahmen der Anschlussfinanzierung gleichzeitig modernisiert oder energetisch saniert, bekommt teils sehr zinsgünstige Förderdarlehen oben drauf. In Sachsen kommen außerdem Programme der Sächsischen Aufbaubank (SAB) hinzu, die viele Eigentümer gar nicht auf dem Schirm haben.

Ein Punkt, den wir in fast jeder Beratung ansprechen: Die Hausbank ist selten die beste Wahl für die Anschlussfinanzierung. Nicht, weil sie unseriös wäre – sondern weil sie nur eigene Produkte anbieten kann. Der Unterschied zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot liegt bei zehnjährigen Baufinanzierungen oft bei 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro sind das über die Laufzeit schnell mehrere tausend Euro.

Unser Rat: Beginnen Sie 24 bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Vergleich. So haben Sie Zeit zum Verhandeln – und müssen nicht das erstbeste Angebot nehmen. Wer den Brief der Hausbank ungeöffnet liegen lässt, zahlt am Ende mit Sicherheit drauf.