Immobilienkredit: Bestandsimmobilien finanzieren — Vergleich aus über 500 Banken

Im deutschen Sprachgebrauch werden beide Begriffe oft synonym verwendet. Klassischerweise bezeichnet Baufinanzierung den Kredit zum Bau einer neuen Immobilie, während ein Immobilienkredit (auch Immobilienfinanzierung genannt) auf den Kauf einer bestehenden Immobilie ausgerichtet ist — etwa eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses. Die Unterlagen, Risiken und Bewertungskriterien unterscheiden sich teilweise: Beim Bestandskauf spielen Energieausweis, Sanierungsbedarf und Kaufnebenkosten eine größere Rolle, beim Neubau dagegen Bauträgervertrag, Bauphasen und Auszahlungsplan. Wenn Sie neu bauen möchten, finden Sie mehr Informationen auf unserer Seite Baufinanzierung.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kommen zum Kaufpreis verschiedene Nebenkosten hinzu, die in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden: Grunderwerbsteuer (in Sachsen 3,5 %, in anderen Bundesländern bis zu 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 % bis 2 %), Maklerprovision (in Deutschland seit 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer, oft 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer pro Seite) sowie gegebenenfalls Gutachterkosten. Insgesamt sollten Sie mit 8 % bis 12 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis rechnen. Wir kalkulieren diese im Beratungsgespräch transparent mit.

Für einen Immobilienkredit zum Kauf einer bestehenden Immobilie benötigen wir: Personalausweis oder Reisepass, letzte drei Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge der letzten Monate, Selbstauskunft, Eigenkapitalnachweise. Zur Objektprüfung gehören außerdem: Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), Energieausweis, Wohnflächenberechnung, aktuelles Exposé mit Fotos, bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung, die Hausgeldabrechnungen der letzten zwei Jahre, der Wirtschaftsplan sowie die letzten WEG-Protokolle. Selbstständige reichen zusätzlich die letzten zwei bis drei Einkommensteuerbescheide ein.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung müssen Sie nicht nur den Kaufpreis und die Kreditrate kalkulieren, sondern auch das laufende Hausgeld, das je nach Objekt zwischen 2,50 € und 5 € pro Quadratmeter monatlich liegen kann. Wichtig sind außerdem die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft (sollte gut gefüllt sein), die Teilungserklärung mit Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie die WEG-Protokolle der letzten zwei bis drei Jahre. Daraus lassen sich anstehende Sanierungen erkennen, die nach dem Kauf auf Sie zukommen könnten. Wir prüfen diese Unterlagen bei der Finanzierungsanfrage mit.

Für die meisten Immobilienkäufer ist das Annuitätendarlehen die richtige Wahl: Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, Sie zahlen monatlich einen Mix aus Zinsen und Tilgung. Mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil. Das Festdarlehen (auch endfälliges Darlehen) sieht dagegen nur Zinszahlungen während der Laufzeit vor — die Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe, oft aus einer parallel laufenden Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag. Festdarlehen sind heute nur in Spezialfällen sinnvoll (z. B. bei vermieteten Objekten aus steuerlichen Gründen). Wir empfehlen für selbstgenutzte Immobilien fast immer das klassische Annuitätendarlehen.

Sondertilgungen erlauben Ihnen, neben der regulären Monatsrate zusätzliche Beträge auf den Kredit einzuzahlen — etwa aus Bonuszahlungen, Erbschaften oder Steuerrückzahlungen. Die meisten Banken bieten kostenlose Sondertilgungen bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr an. Durch Sondertilgungen sinkt entweder Ihre Restschuld schneller oder Ihre Monatsrate reduziert sich. Wichtig: Vereinbaren Sie das Sondertilgungsrecht beim Vertragsabschluss — nachträglich ist es selten kostenlos zu bekommen. Wir achten in der Beratung darauf, dass das Recht im Vertrag steht.

Klassische Empfehlung: 20 % bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital, idealerweise inklusive aller Kaufnebenkosten. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz, weil die Bank ein geringeres Ausfallrisiko hat. In der Praxis sind aber auch Immobilienkredite mit weniger Eigenkapital möglich — bis hin zur 100-%-Finanzierung des Kaufpreises (Vollfinanzierung) oder im Einzelfall sogar darüber hinaus. Diese Varianten erfordern jedoch eine gute Bonität und werden nicht von allen Banken angeboten. Wir kennen die Institute, die auch ohne hohes Eigenkapital faire Konditionen geben.

Der Kaufpreis ist der Betrag, den Sie dem Verkäufer zahlen. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie als Sicherheit beimisst — er liegt in der Regel 10 % bis 20 % unter dem Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag einrechnet. Daraus ergibt sich der sogenannte Beleihungsauslauf: das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Beleihungswert. Liegt der Beleihungsauslauf bei 60 %, bekommen Sie meist die besten Zinsen. Bei 100 % oder mehr werden Zinsaufschläge fällig. Wir verhandeln auch in diesen Fällen die bestmöglichen Konditionen aus dem Marktangebot.

Auch beim Kauf einer bestehenden Immobilie gibt es Fördermöglichkeiten: KfW-Programme zur energetischen Sanierung (etwa nach dem Kauf), KfW-Wohneigentumsprogramme, regionale Förderbanken (z. B. die SAB Sächsische Aufbaubank) mit zinsverbilligten Darlehen, sowie Programme für altersgerechtes Umbauen. Wichtig: Fördermittel müssen vor Vertragsschluss beantragt werden — wer erst die Bank konsultiert und danach an die Förderung denkt, verliert die Zuschüsse. Wir prüfen Ihre Förderfähigkeit kostenfrei und integrieren passende Programme direkt in das Finanzierungskonzept.

Der Prozess vom Erstgespräch bis zur Auszahlung dauert bei Immobilienkrediten in der Regel sechs bis zwölf Wochen. Davon entfallen etwa zwei bis vier Wochen auf die Beratung, Unterlagensammlung und Kreditzusage der Bank, danach folgen Notartermin, Grundbucheintragung und letztlich die Auszahlung. Wenn alle Objektunterlagen vollständig vorliegen, geht es schneller. Bei einem laufenden Hausverkauf-Termin können wir den Prozess in Einzelfällen auch in vier bis sechs Wochen abwickeln — dann müssen alle Unterlagen aber sofort verfügbar sein.