Anschlussfinanzierung 2026: Wann sich die Umschuldung der Baufinanzierung lohnt

Wer 2016 gekauft hat, hat damals Zinsen um die 1,5 Prozent unterschrieben. Zehn Jahre später läuft die Zinsbindung aus, und das Anschlussangebot der Hausbank liegt oft dreimal so hoch. Für ein Haus mit 235.000 Euro Restschuld heißt das schnell 400 Euro mehr Rate im Monat.

Die Bauzinsen sind 2026 deutlich gestiegen. Zehnjährige Darlehen kosten seit dem Spätsommer wieder mehr als 4 Prozent, so viel wie zuletzt vor drei Jahren. Gleichzeitig ist die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe auf den höchsten Stand seit 2011 geklettert. Eine schnelle Rückkehr zu den Zinsen von früher zeichnet sich nicht ab.

Umso wichtiger ist, das erste Angebot nicht einfach zu unterschreiben. Zwischen dem, was die eigene Bank anbietet, und dem, was der Markt hergibt, liegen bei der Anschlussfinanzierung regelmäßig einige Zehntelprozentpunkte. Bei sechsstelligen Beträgen sind das schnell mehrere Tausend Euro.

Bauzinsen im Oktober 2026

Die besten Angebote für zehn Jahre Zinsbindung liegen bei rund 4,1 Prozent effektiv, der Marktdurchschnitt eher bei 4,4 Prozent. Vor einem Jahr war eine fünfjährige Bindung noch einen ganzen Prozentpunkt billiger.

Zinsbindung Topzins effektiv, 15.10.2026

5 Jahre 4,30 %
10 Jahre 4,11 %
15 Jahre 4,27 %
20 Jahre 4,36 %
30 Jahre 4,61 %

Quelle: Dr. Klein, aktuelle Bauzinsen. Topzinsen gelten für sehr gute Bonität und niedrigen Beleihungsauslauf.

Was dahintersteckt, ist schnell erklärt. Bauzinsen folgen vor allem der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Die lag Mitte September bei etwa 3,5 Prozent und Anfang Oktober bei rund 3,48 Prozent. Dazu kommen zwei Zinserhöhungen der EZB im Juni und September, ausgelöst durch eine Inflation, die die Notenbank für 2026 bei etwa 3 Prozent sieht.

Wie schnell das geht, zeigt der Spätsommer: Ende August lag der beste Zehnjahreszins noch bei rund 3,74 Prozent, Mitte September schon bei 4,06 Prozent. Dr. Klein erwartet bis Jahresende eine Spanne von 4,0 bis 4,5 Prozent. Hinzu kommt, dass die Banken laut Bundesbank ihre Vergaberichtlinien für Wohnungsbaukredite im zweiten Quartal verschärft haben. Wer eine schwache Bonität oder einen hohen Beleihungsauslauf hat, merkt das am Aufschlag.

Eine Sache wird oft übersehen: Die Kurve ist ungewöhnlich flach. Fünf Jahre Bindung sind derzeit teurer als zehn. Wer kurz binden will, um auf fallende Zinsen zu spekulieren, zahlt dafür also sofort einen Preis.

Drei Wege zur Anschlussfinanzierung

Prolongation ist bequem, Umschuldung meist günstiger, das Forward-Darlehen kauft Sicherheit. Welcher Weg passt, hängt davon ab, wie viel Zeit bis zum Ende der Zinsbindung bleibt.

Prolongation Umschuldung zur neuen Bank Forward-Darlehen
Was passiert Hausbank verlängert mit neuem Zins Neue Bank löst das alte Darlehen ab Zins wird heute für später festgeschrieben
Zeitpunkt meist 3 bis 6 Monate vor Ablauf bis 12 Monate vor Ablauf ohne Aufschlag möglich bis zu 66 Monate im Voraus
Aufwand gering, oft nur eine Unterschrift Unterlagen, Bonitätsprüfung, Grundschuld wechselt wie Umschuldung, nur früher
Typischer Haken Zins oft schlechter als am Markt Kosten für die Grundschuld-Abtretung Aufschlag; Abnahmepflicht, auch wenn Zinsen fallen

Prolongation. Die Hausbank schickt ein Angebot, Sie unterschreiben, fertig. Genau darauf setzen manche Institute: Wer nicht vergleicht, bekommt selten den besten Zins. Nutzen Sie das Angebot als Untergrenze für die Verhandlung, nicht als Endpunkt.

Umschuldung. Eine andere Bank übernimmt die Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Die Grundschuld wird dabei meist an die neue Bank abgetreten statt neu eingetragen. Das kostet Notar und Grundbuchamt in der Regel einige Hundert Euro, und manche Banken übernehmen das sogar. Viele Anbieter stellen das Geld bis zu zwölf Monate lang ohne Bereitstellungszins bereit.

Forward-Darlehen. Sie sichern sich den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einem bis fünf Jahren startet. Banken verlangen dafür einen Aufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit, die ersten Monate sind oft frei. Bei 36 Monaten Vorlauf landen Sie so leicht bei einem halben Prozentpunkt mehr. Das lohnt sich nur, wenn die Zinsen bis dahin stärker steigen. Und: Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen müssen Sie abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin fallen.

Rechenbeispiel: 0,3 Prozentpunkte, knapp 8.000 Euro

Ein Unterschied von 0,3 Prozentpunkten beim Anschlusszins spart in diesem Beispiel über zehn Jahre rund 7.800 Euro Restschuld.
Die Ausgangslage: 2016 hat eine Familie 300.000 Euro zu 1,4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung finanziert. Rate: 850 Euro. Nach zehn Jahren stehen noch rund 235.000 Euro offen. Die Hausbank bietet 4,5 Prozent zur Prolongation, ein Vergleich bringt 4,2 Prozent.

Variante Sollzins Monatsrate Zinsen in 10 Jahren Restschuld nach 10 Jahren
Prolongation Hausbank 4,5 % 1.273 € 93.531 € 175.781 €
Neue Bank, gleiche Tilgung 4,2 % 1.214 € 87.415 € 176.715 €
Neue Bank, gleiche Rate wie Hausbank 4,2 % 1.273 € 85.722 € 167.972 €

In Variante zwei sinkt die Rate um knapp 60 Euro im Monat. In Variante drei bleibt die Rate gleich, dafür fließt der Zinsvorteil komplett in die Tilgung. Nach zehn Jahren schulden Sie knapp 7.800 Euro weniger als mit dem Hausbank-Angebot. Selbst nach Abzug von ein paar Hundert Euro für die Grundschuld bleibt ein klares Plus.

Der eigentliche Schock steckt aber in der ersten Zeile: Die Rate steigt von 850 auf über 1.200 Euro. Prüfen Sie früh, ob Ihr Haushaltsbudget das trägt. Falls nicht, gibt es Stellschrauben: eine Sondertilgung aus Erspartem vor dem Wechsel, eine niedrigere Anfangstilgung oder ein längerer Zeitraum. Jede davon hat ihren Preis, aber besser bewusst gewählt als unter Zeitdruck.
Annuitätendarlehen, monatliche Raten, Beträge gerundet. Zinssätze sind Beispielwerte, keine Angebote.

Kündigungsrecht und Kosten

Am Ende der Zinsbindung können Sie die Bank ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln. Vorher wird es meist teuer, mit einer wichtigen Ausnahme.

Das Zehn-Jahres-Recht. Nach § 489 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Das betrifft alle, die damals 15 oder 20 Jahre Zinsbindung gewählt haben. Aber Vorsicht: Wer 2016 zu 1,5 Prozent auf 15 Jahre abgeschlossen hat, sollte dieses Recht derzeit auf keinen Fall nutzen. Der alte Vertrag ist besser als alles, was der Markt heute bietet.

Vorfälligkeitsentschädigung. Wer mitten in der Zinsbindung raus will, zum Beispiel wegen eines Hausverkaufs, zahlt der Bank ihren entgangenen Gewinn. Anders als bei Ratenkrediten gibt es dafür bei Baufinanzierungen keinen festen Deckel. Bei gestiegenen Zinsen fällt sie allerdings oft niedriger aus als in der Niedrigzinsphase, weil die Bank das Geld heute teurer wieder anlegen kann.

Kosten der Umschuldung. Rechnen Sie mit Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld. Manche Banken verlangen zusätzlich ein Wertgutachten. Kommt das neue Geld zu spät, drohen Bereitstellungszinsen, und läuft das alte Darlehen ohne Anschluss aus, kann die alte Bank einen variablen Zins berechnen. Planen Sie also Puffer ein.

Neues Kreditrecht ab 20. November 2026? Die strengeren Regeln aus der neuen EU-Verbraucherkreditrichtlinie betreffen Ratenkredite, Dispos und Ratenkäufe. Immobilienfinanzierungen fallen nicht darunter, für sie gelten schon seit Jahren eigene, strenge Prüfpflichten.

Zeitplan: wann Sie was tun sollten

Fangen Sie spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung an. Wer erst auf den Brief der Bank wartet, verhandelt unter Zeitdruck.

1. Drei bis fünf Jahre vorher: Datum der Zinsbindung im Vertrag nachsehen. Prüfen, ob ein Forward-Darlehen in Frage kommt. Bei der heutigen Zinslage ist das eher eine Absicherung gegen weitere Anstiege als ein Schnäppchen.

2. 24 bis 12 Monate vorher: Restschuld zum Stichtag ausrechnen lassen. Sondertilgungsrechte im laufenden Vertrag noch nutzen, wenn Erspartes da ist. Jeder Euro, der jetzt getilgt wird, muss nicht zu über 4 Prozent neu finanziert werden.

3. 12 bis 6 Monate vorher: Angebote einholen, bei der Hausbank und bei mindestens zwei weiteren Anbietern oder einem Vermittler. Unterlagen bereitlegen: Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Objektunterlagen, aktueller Darlehensstand.

4. 6 bis 3 Monate vorher: Entscheiden und unterschreiben. Bei Umschuldung die Abtretung der Grundschuld anstoßen, das dauert beim Grundbuchamt oft mehrere Wochen.

5. Stichtag: Die neue Bank löst das alte Darlehen ab. Ablösebestätigung und Löschungs- oder Abtretungsunterlagen sorgfältig aufbewahren.

Häufige Fragen

Muss ich die neue Rate bei der alten Bank akzeptieren? Nein. Das Prolongationsangebot ist ein Angebot, keine Pflicht. Am Ende der Zinsbindung können Sie zu jeder anderen Bank wechseln.

Lohnt sich eine Umschuldung auch bei kleiner Restschuld? Bei sehr kleinen Beträgen fressen die Kosten für die Grundschuld einen Teil des Vorteils. Ab etwa 50.000 Euro Restschuld rechnet sich ein Vergleich in den meisten Fällen. Darunter lohnt oft ein Blick auf eine schnelle Volltilgung.

Soll ich lieber kurz binden und auf sinkende Zinsen hoffen? Derzeit kostet eine fünfjährige Bindung mehr als eine zehnjährige. Wer kurz bindet, zahlt also sofort drauf und wettet zusätzlich auf eine Zinswende, für die es aktuell kaum Anzeichen gibt.

Kann ich bei der Anschlussfinanzierung die Tilgung ändern? Ja, und das sollten Sie bewusst tun. Eine höhere Tilgung macht schneller schuldenfrei, eine niedrigere entlastet die Rate. Achten Sie auf Sondertilgungsrechte von 5 bis 10 Prozent pro Jahr, die geben Ihnen später Spielraum.

Was passiert, wenn ich nichts tue? Läuft die Zinsbindung ohne neue Vereinbarung aus, wird das Darlehen meist variabel weitergeführt. Das ist selten günstig, gibt Ihnen aber Zeit, weil Sie variable Darlehen in der Regel kurzfristig kündigen können.

Fazit

Die Anschlussfinanzierung 2026 ist für viele Eigentümer ein Zinssprung von rund 1,5 auf über 4 Prozent. Am Marktniveau ändern Sie nichts. An der Differenz zwischen dem ersten und dem besten Angebot aber schon, und die ist bei 235.000 Euro Restschuld schnell einen Kleinwagen wert.

Wer früh anfängt, Angebote vergleicht und die Hausbank mit einem konkreten Gegenangebot konfrontiert, holt das Maximum heraus. Wer noch mehrere Jahre Zeit hat, kann mit einem Forward-Darlehen das heutige Niveau festhalten, sollte den Aufschlag aber nüchtern gegen das Risiko weiter steigender Zinsen abwägen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine individuelle Finanz- oder Rechtsberatung. Zinsangaben: Stand Oktober 2026, ohne Gewähr.